Mais des inquiétudes persistent quant à l'augmentation de l'endettement et à la dépendance aux faibles taux d'intérêt

TORONTO, le 18 déc. /CNW/ - Bien que les Canadiens profitent de taux d'intérêt historiquement bas pour acheter des maisons et s'endetter à des niveaux sans précédent, nous ne nous dirigeons pas vers une crise du type de celle que les États-Unis ont connue, selon un nouveau rapport de Marchés mondiaux CIBC.

Les auteurs du rapport, lequel comprend une analyse en profondeur des marchés canadiens de l'habitation et des prêts hypothécaires, estiment, à l'instar de la Banque du Canada, que les Canadiens doivent être prudents quant à l'accroissement de leur endettement, mais ajoutent qu'un certain nombre de facteurs aideront les propriétaires d'habitation canadiens à ne pas se retrouver avec une hypothèque qu'ils ne pourraient se permettre.

"Rassurez-vous : le Canada ne vivra pas un effondrement des marchés de l'habitation et des prêts hypothécaires du type de celui que les États-Unis ont connu", affirme Avery Shenfeld, économiste en chef, dans le dernier numéro du rapport Economic Insights de la Banque CIBC. "Ceux qui doivent rembourser une dette importante bénéficient de trois mesures de protection dont l'analyse de la Banque du Canada n'a pas tenu compte.

"Tout d'abord, la valeur nette de la maison d'un certain nombre de débiteurs hypothécaires sera élevée, même si le prix des maisons chute, et ces derniers pourraient se rabattre sur une maison plus abordable. Ensuite, d'autres effectuent des remboursements élevés parce qu'ils accélèrent le remboursement du capital, paiements qu'ils pourraient interrompre. Enfin, le passé nous montre que nombre d'entre eux contracteront une hypothèque à taux fixe à temps pour éviter le plein choc des taux variables.

"Ainsi, le nombre réel de Canadiens dont la situation est vraiment en situation de risques pourrait être beaucoup moins élevé que ce qu'estime la Banque du Canada."

La Banque CIBC a découvert, dans son analyse en profondeur des marchés de l'habitation et des prêts hypothécaires, que la volatilité avait atteint un degré sans précédent au cours des deux dernières années. Après avoir connu une période difficile au début de 2009, les prix des maisons, le marché de la revente et les mises en chantier se sont radicalement transformés, et le rythme de la reprise du secteur est plus rapide que celui du reste de l'économie canadienne.

Avec cette brusque accélération des activités dans le secteur de l'habitation, alors que le reste de l'économie vit encore les effets de la récession, nombreux sont ceux qui se demandent si le prix des maisons ne grimpe pas trop rapidement compte tenu des facteurs économiques fondamentaux actuels. Les auteurs du rapport estiment que le prix moyen actuel des maisons au Canada, tout juste inférieur à 350 000 $, est supérieur d'environ 7 % à un prix qui correspondrait aux facteurs économiques fondamentaux actuels du marché de l'habitation, comme les taux d'intérêt, la croissance du revenu, le prix des loyers et les données démographiques. C'est dans l'ouest du Canada que les prix sont les plus surévalués.

Le crédit hypothécaire augmente en glissement annuel à un rythme supérieur à 7 %, ce qui a participé à la création d'un ratio de la dette au revenu des ménages de plus de 140 %, du jamais vu. C'est la première fois depuis l'après-guerre que la dette réelle des ménages continue d'augmenter pendant une récession.

"Puisque la surévaluation actuelle se produit dans un contexte de taux d'intérêt historiquement bas et que les ménages profitent de faibles taux d'intérêt pour emprunter et acheter une maison, nous assistons fort probablement à une période d'exubérance, à une période d'"emprunt" sur l'avenir", estime Benjamin Tal, économiste principal à CIBC.

Alors que la Banque du Canada s'inquiète de voir les Canadiens devenir de plus en plus vulnérables en ce qui a trait au remboursement de ces nouvelles dettes, plus élevées que dans le passé, M. Tal note que toute analyse des incidences potentielles d'une hausse des taux d'intérêt sur le secteur de l'habitation en général, et sur le marché de l'habitation en particulier, devrait tenir compte d'une amélioration à venir des conditions économiques.

"Dans le passé, les taux d'intérêt n'ont joué qu'un rôle mineur dans les taux de non-paiement des prêts hypothécaires", ajoute-t-il. "Les données historiques illustrent clairement que les taux de défaillance hypothécaire sont étroitement liés à ceux du chômage et très peu, sinon pas du tout, aux fluctuations des taux d'intérêt. Le même constat s'applique à l'économie en général. Au cours des trente dernières années, le nombre de faillites personnelles a augmenté deux fois plus vite dans un contexte de diminution des taux d'intérêt que dans un contexte de hausse de ces taux.

"Le mécanisme en place est évident. Les taux d'intérêt augmentent lorsque l'économie se redresse, et les avantages que procure une économie en phase positive sur le plan de l'emploi et du revenu contrebalancent aisément l'impact de taux d'intérêt élevés sur le remboursement des dettes."

Dans son dernier numéro de la "Revue du système financier", la Banque du Canada a estimé que 5,9 % des ménages canadiens sont actuellement vulnérables à une augmentation des taux d'intérêt puisque le remboursement de leurs dettes représente plus de 40 % de leur revenu brut. La Banque a aussi estimé que cette proportion de ménages grimperait à 8,5 % d'ici 2012 si les taux d'intérêt gagnent trois points de pourcentage.

Selon M. Tal, porter principalement son attention sur le ratio d'endettement des emprunteurs sans tenir compte de leurs actifs sous-jacents peut induire en erreur. "De nombreux ménages aux prises avec un ratio d'endettement supérieur à 40 % ont déjà accumulé un avoir propre foncier important et, si leurs paiements hypothécaires devenaient ingérables, pourraient acheter une maison moins chère et ainsi réduire leur surendettement."

Il est noté dans le rapport que parmi les cinq millions de ménages canadiens détenant un prêt hypothécaire, seul quelque 350 000 ont un rapport prêt-garantie (RPG) supérieur à 80 % et un ratio d'endettement supérieur à 40 %. En ajoutant ce chiffre au petit nombre de locataires dont le ratio d'endettement est supérieur à 40 %, le nombre de ménages canadiens "vulnérables" à un choc d'une hausse des taux d'intérêt est inférieur à 4 %, notablement moins que le point de départ de 5,9 % estimé par la Banque du Canada.

La plupart des établissements financiers canadiens ne consentent une hypothèque à taux variable qu'aux clients admissibles à un taux fixe de trois ans, lequel est bien supérieur aux taux variables offerts aujourd'hui, ce qui constitue un autre facteur qui amortira les risques de non-paiement des prêts hypothécaires. Bien que tous les emprunteurs ressentiront les effets d'une hausse des taux, la plupart d'entre eux pourront absorber une augmentation de 3 % tout en restant admissibles.

"Seuls ceux à qui un prêt hypothécaire a été accordé depuis le début de 2009 sont vulnérables, en ce sens que leur nouveau taux hypothécaire (taux d'intérêt préférentiel + 300 points de base) finira par être supérieur à leur taux d'admissibilité", ajoute M. Tal. "Mais même ce petit groupe d'emprunteurs ne subira pas tout l'impact du resserrement monétaire de la Banque du Canada puisqu'il aura, dans les premiers temps, la possibilité de demander un taux fixe. Si on se fie au passé, c'est qu'ils feront très rapidement."

Il note que d'autres dans le groupe soi-disant "à risque" se protègent déjà des premiers effets d'une hausse des taux d'intérêt en souscrivant une hypothèque à taux fixe. "Selon les renseignements obtenus de la SCHL, pas moins de 80 % des ménages ayant souscrit une hypothèque en 2009 avec un rapport prêt-garantie (RPG) supérieur à 80 % et un ratio d'endettement supérieur à 40 % bénéficient d'une hypothèque à taux fixe. En règle générale, les Canadiens à faible revenu privilégient de beaucoup les hypothèques à taux fixe, situation complètement à l'opposé de celle qui prévalait aux États-Unis, où les Américains à faible revenu utilisaient en grand nombre les hypothèques à taux variable."

Bien que même les taux hypothécaires fixes évolueront un jour, le délai dont les emprunteurs disposeront leur laisse du temps pour rembourser le principal et de voir leur revenu augmenter avant qu'ils n'aient à assumer ces hausses, ajoute-t-il.

Concurremment, de nombreux Canadiens ont profité de la faiblesse des taux d'intérêt pour accélérer leur remboursement hypothécaire. Pas moins de 40 % des débiteurs hypothécaires accélèrent leur remboursement en ajoutant tous les ans un mois entier de paiement d'intérêts. Sur une hypothèque de 250 000 $ à un taux de 5 % sur 30 ans, ces paiements retranchent dans les faits cinq ans à la période d'amortissement. Si on transpose les années en points de base, ces mêmes débiteurs, en exerçant tout simplement leur droit de mettre un terme à ces paiements accélérés et en passant à un contrat ordinaire, peuvent absorber les 75 premiers points de base de toute hausse de taux.

"Tenant compte de tout ce qui précède, le niveau de vulnérabilité sur le marché hypothécaire n'est pas aussi élevé que le laisse entendre la Banque du Canada, et même les débiteurs les plus vulnérables jouissent d'une certaine souplesse qui leur permettrait d'absorber une augmentation des taux d'intérêt", conclut M. Tal. "Rien au Canada ne s'apparente aux excès incroyables dans le domaine du prêt qui ont conduit à la crise des marchés de l'habitation et des prêts hypothécaires qui a secoué les États-Unis ces dernières années."

M. Shenfeld croit que le problème ne réside pas tant dans les contrats de prêt hypothécaire existants que dans les nouveaux prêts hypothécaires qui seront accordés au cours des trimestres à venir, alors que les taux d'intérêt seront encore très bas. Il ne souhaite pas voir la Banque du Canada utiliser ce moyen brutal que sont les hausses des taux d'intérêt pour ralentir cette croissance. "L'économie a encore besoin d'aide, la valeur du dollar canadien grimperait en flèche au détriment des exportations si la Banque du Canada devançait la Réserve fédérale dans cette voie et des hausses prématurées exposeraient les ménages à un choc avant que leur revenu n'augmente grâce à la reprise.

"Alors que d'autres ajustements aux pratiques des participants au marché des prêts hypothécaires pourraient être examinés comme moyen d'inciter à la prudence, on devrait prudemment éviter d'affaiblir la vigueur et la souplesse de l'ensemble du marché de l'habitation."

Après tout, remarque-t-il, les leçons tirées de l'expérience américaine montrent que ce n'est pas une période prolongée de faibles taux d'intérêt qui a causé l'éclatement des marchés des prêts hypothécaires et de l'habitation. "Bien que (l'ancien président de la Réserve fédéral, Alan) Greenspan, soit quelquefois blâmé pour avoir gardé les taux d'intérêt trop bas trop longtemps, les pires prêts hypothécaires ont été ceux qui avaient été accordés bien après que les taux eurent grimpé", ajoute M. Shenfeld. "Ce fut l'incapacité de superviser les pires excès du marché américain des prêts hypothécaires qui a provoqué le problème et, heureusement, ces excès ne sont pas encore observables au Canada."

Vous pouvez consulter le rapport intégral de Marchés mondiaux CIBC à l'adresse :

http://research.cibcwm.com/economic_public/download/sdec09.pdf

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