Le nouvel Indice de la capacité financière d'accession à la propriété de CIBC relève des tendances divergentes selon le niveau de revenu

TORONTO, le 25 mai /CNW/ - L'accession à la propriété reste à portée de la plupart des Canadiens, mais elle devient de plus en plus difficile pour les ménages dont le revenu est inférieur à 50 000 $, selon le nouvel Indice de la capacité financière d'accession à la propriété de Marchés mondiaux CIBC inc.

Les Canadiens consacrent désormais 15,6 % de leur revenu personnel brut moyen au remboursement de leur hypothèque. Ce montant, qui n'a pratiquement pas changé depuis 10 ans, grimpe à 22 % du revenu brut si l'on y ajoute la note d'électricité, les taxes municipales et l'impôt foncier. Ceci dit, cette somme varie largement selon l'endroit où les Canadiens vivent, le montant de leur salaire et leur âge.

"Malgré la hausse rapide des prix, la grande majorité des propriétaires canadiens, quel que soit leur âge, n'ont pas vu la situation de leur capacité financière s'aggraver, a affirmé Benjamin Tal, économiste principal de CIBC, dans son dernier rapport Consumer Watch. Le seul sous-groupe de ménage ayant vu sa capacité de payer se détériorer est celui des Canadiens plus âgés dont le revenu moyen est inférieur à 50 000 $. En examinant ce groupe de plus près, nous nous sommes rendu compte qu'ils consacrent, en moyenne, près de 60 % de leur revenu brut au paiement de leur hypothèque, de l'impôt foncier et de leur facture d'électricité. C'est trois fois le taux moyen observé chez les ménages qui appartiennent au même groupe d'âge, mais dont le revenu est supérieur à 50 000 $."

S'il est vrai que les emprunteurs canadiens sur hypothèque ont vu leur capacité financière se s'affaiblir l'année dernière, M. Tal relève que, contrairement aux États-Unis, ce groupe d'emprunteurs sur hypothèque vulnérables a diminué au Canada, En effet, il ne représente plus que 13 % de toutes les hypothèques souscrites au Canada, contre 19 % il y a cinq ans. M. Tal fait également observer que les emprunteurs sur hypothèque les moins vulnérables au Canada, à savoir les propriétaires de plus de 35 ans dont le revenu dépasse les 50 000 $, a augmenté puisqu'il représente désormais environ 65 % du marché hypothécaire au Canada, alors qu'il était inférieur à 50 % en 2003.

Et d'ajouter M. Tal : "Dans la pratique, ces résultats signifient en réalité que la composition du marché hypothécaire canadien s'est améliorée au cours des dernières années."

Pour déterminer la capacité financière des Canadiens, M. Tal a non seulement examiné le pourcentage du revenu consacré au remboursement d'un emprunt hypothécaire, mais aussi calculé le prix des habitations et les taux d'intérêt. Il estime ainsi que les prix des logements canadiens dépassent largement leur juste valeur du marché. "Depuis qu'il a atteint son creux conjoncturel en janvier 2009, le prix moyen d'une habitation a grimpé de près de 23 pour cent et dépasse maintenant de près de 7 % le niveau enregistré avant la récession. Ce rythme d'appréciation a été encore plus rapide que ne le justifient des données économiques fondamentales comme le revenu, le loyer ou le changement démographique."

M. Tal considère que les prix des maisons canadiennes dépassent, en moyenne, de 14 % leur juste valeur de marché, soit plus de 1,5 million de logements au Canada ou approximativement 17 % de toutes les habitations. Selon ses calculs, environ 760 000 d'entre elles sont surévaluées de plus de 5 %. Les prix des logements en Colombie Britannique et en Alberta dominent cette tendance, puisque, dans ces provinces, un logement sur quatre dépasse sa juste valeur sur le marché.

"Il n'est pas vraiment surprenant d'apprendre que la Colombie-Britannique connaît le pire indice de capacité financière de tout le pays. Il reste que l'écart entre la Colombie-Britannique et l'Ontario n'est pas aussi important que ne le croient la plupart des gens. Malgré la solidité de leur marché immobilier, le Manitoba et la Saskatchewan affichent encore un des meilleurs taux de capacité financière d'accession à la propriété de tout le pays."

Au cours des derniers mois, le marché immobilier canadien a commencé à se stabiliser. L'offre augmente et les nouvelles inscriptions d'avril ont grimpé de près de 3,4 % sur une base mensuelle pondérée. À l'heure actuelle, le rythme de croissance mensuelle des nouvelles unités d'habitation n'avait jamais été aussi rapide depuis le début des années 1990. En revanche, après une forte augmentation observée à la mi-2009, les ventes d'unités de logement reculent désormais tous les mois. Ce faisant, les prix des logements ont commencé à réagir, la croissance moyenne mobile sur trois mois ayant vite baissé au cours des six derniers mois.

"Même si le marché immobilier, en plein essor, commence à revenir sur terre, le fait que les prix soient surévalués aujourd'hui ne signifie pas pour autant qu'ils vont s'effondrer demain, a déclaré M. Tal. Après tout, une correction marquée du marché a besoin d'un élément déclencheur comme la crise des prêts hypothécaires à risque, qui a provoqué la chute du marché immobilier aux États-Unis, ou la hausse anormalement élevée des taux d'intérêt, qui est à l'origine du crash immobilier du Canada, en 1991.

Heureusement, cette conjoncture ne point pas encore à l'horizon. Bien que la banque du Canada ait très explicitement manifesté son intention de relever son taux directeur d'ici peu, ceux-ci ne devraient augmenter que très lentement au cours des deux prochaines années comme le laisse prévoir un ensemble de facteurs tels que le dollar fort, la fin des mesures de relance budgétaire, le rythme plus faible de l'activité économique aux États-Unis et la sensibilité des ménages aux taux d'intérêt.

Contrairement aux États-Unis, la période prolongée des taux d'intérêt faibles n'a pas entraîné la multiplication du nombre d'emprunteurs sur hypothèques au Canada. En fait, la part des propriétaires immobiliers ayant souscrit une hypothèque est tombée de 54,9 % en 2004 à 53,3 % aujourd'hui. Cette situation traduit en partie la propension accrue des baby boomers à accélérer le remboursement de leur hypothèque compte tenu de ces taux d'intérêt anormalement faibles. Ce phénomène s'observe dans pratiquement tout le pays, à la seule exception du Canada Atlantique.

Si le nombre d'hypothèques a baissé, en revanche, la valeur moyenne des hypothèques a augmenté. Aujourd'hui, au Canada, la taille moyenne des hypothèques avoisine les 170 000 $, contre 120 000 $ en 2004, soit un bond de 42 % en six ans.

Dans son analyse, M. Tal note que l'augmentation de la taille moyenne des hypothèques n'a pas coïncidé avec une forte diminution de la capacité financière. "Si la majoration des taux d'intérêt va manifestement gruger la capacité financière, l'examen minutieux de la distribution des remboursements d'hypothèques comme part du revenu ne révèle pas de grosses poches de vulnérabilité. Selon le scénario le plus probable, la majoration des taux d'intérêt devrait donc aboutir à une légère baisse des prix (de l'ordre de 5 à % probablement) d'ici un an ou deux.

"Mais, compte tenu de la majoration relativement modeste des taux d'intérêt et de la capacité financière relativement équilibrée, l'ajustement le plus significatif s'observera dans les données économiques fondamentales du marché immobilier qui vont probablement rattraper les prix au cours des prochaines années, ce qui débouchera sur un marché immobilier plus sain d'ici cinq ans."

Autre résultats clés :

-   La capacité financière des ménages ayant souscrit une hypothèque à
        taux fixe ne diffère pas sensiblement de celle des ménages ayant
        souscrit une hypothèque à taux variable. Si les emprunteurs sur
        hypothèque à taux variable jouissent de taux d'intérêt plus faible,
        la somme moyenne qu'ils ont empruntée est généralement 7 % plus
        importante.
    -   La capacité financière de tous les groupes d'âge est relativement
        similaire, même si les jeunes Canadiens gagnent moins, en moyenne,
        que leurs homologues plus âgés.
    -   C'est en Ontario et au Québec que le pourcentage des prêts
        hypothécaires à l'habitation est le plus élevé, puisqu'il atteint
        quelque 50 %.

L'indice de la capacité d'accession à la propriété de CIBC

Contrairement aux mesures de capacité financière typiques, l'Indice de la capacité d'accession à la propriété de CIBC étudie les transactions actuelles (fournies par Ipsos Reid) afin de déterminer la part que le coût de possession d'une habitation au Canada représente dans le revenu brut. Les résultats divergent des mesures de capacité financière typiques qui assument une hypothèque synthétique (comme le versement d'une mise de fonds de 25 % sur les prix d'aujourd'hui).

"L'accès à des données réelles permet de se faire une meilleure idée de la capacité financière des groupes selon leur revenu, leur âge, et même le type d'hypothèque souscrit, précise M. Tal. Ce type de microanalyse est fondamental si l'on veut mieux comprendre la véritable dynamique du marché hypothécaire."

Vous pouvez consulter le rapport intégral de Marchés mondiaux CIBC inc. à l'adresse : http://research.cibcwm.com/economic_public/download/cw-20100525.pdf

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