Les immigrants contribuent davantage à soutenir le marché de l'habitation qu'on ne le croit généralement

TORONTO, le 19 nov. 2014 /CNW/ - L'immigration soutient davantage le marché de l'habitation au Canada qu'on ne le croit généralement, en raison du jeune âge des nouveaux arrivants et d'une sous-évaluation des projections démographiques officielles relatives aux résidents non permanents, constatent les auteurs d'un nouveau rapport de Marchés mondiaux CIBC.

« Interrogez n'importe quel promoteur immobilier d'une grande ville canadienne au sujet du risque de surconstruction; sa première ligne de défense sera l'immigration et son rôle essentiel pour le soutien de la demande », explique Benjamin Tal, économiste en chef adjoint, Marchés mondiaux CIBC, et coauteur du rapport avec Nick Exarhos. « Il s'avère que, pour le moment du moins, cette affirmation est plus valable qu'on ne le croit généralement. »

« Non seulement la part croissante de jeunes immigrants a haussé la demande d'habitations, mais en plus, les projections démographiques officielles sous-estiment de près de 100 000 personnes le nombre réel de résidents non permanents au pays », dit-il.

D'après le rapport, les nouveaux immigrants représentent 70 % de la croissance démographique du Canada. Comme la moitié des nouveaux immigrants sont âgés de 25 à 44 ans, ces personnes constituent le moteur économique du pays et se trouvent dans le groupe d'âge qui possède les plus hauts niveaux d'emploi et qui est le plus susceptible de fonder une famille.

Le nombre de Canadiens âgés de 20 à 44 ans a augmenté de 1,1 % en 2013. Cette cadence, jamais vue en plus de vingt ans, équivaut à près de deux fois le taux de croissance établi par l'Organisation de coopération et de développement économiques. Par ailleurs, au cours des dix dernières années, la croissance du nombre de Canadiens dans ce groupe d'âge a été de 75 % plus rapide qu'aux États-Unis, soulignent les auteurs du rapport.

« Plus la démographie est équilibrée, plus elle favorise la formation des ménages », rappelle M. Tal.

Malgré certaines craintes quant à la surconstruction dans le contexte actuel marqué par un boom immobilier, le ratio des mises en chantier à la formation des ménages n'est pas loin de sa moyenne à long terme de 1,03; il n'y a donc aucun signe de surchauffe de ce côté, explique-t-il : « Cet alignement général de la tendance globale de la construction résidentielle au Canada signifie que l'essoufflement que finira par connaître le boom actuel ne sera pas nécessairement aussi dramatique que certains le craignent. »

Après avoir connu une forte agitation en 2011 et 2012, le marché de l'habitation à Toronto s'est calmé, tandis que la tendance à Vancouver est généralement stationnaire depuis environ quatre ans. Il n'y a qu'à Calgary que les mises en chantier continuent d'afficher une impulsion à la hausse. Mais comme ces trois villes reçoivent environ la moitié de tous les nouveaux immigrants, elles bénéficient également d'une façon disproportionnée de la poussée démographique que fournissent les nouveaux Canadiens, estime M. Tal.

Les résidents non permanents, c'est-à-dire les étudiants, les travailleurs temporaires et les réfugiés humanitaires qui résident actuellement au Canada, constituent un autre facteur clé qui procure un coussin supplémentaire au marché de l'habitation, d'après le rapport. Les membres de ce groupe ont également une propension relativement forte à être locataires.

Le rapport constate un « énorme écart » entre le dénombrement officiel de résidents non permanents fourni par les données de recensement de Statistique Canada et les chiffres de Citoyenneté et Immigration Canada (CIC), écart qui s'est traduit par une sous-estimation des projections relatives à la croissance du secteur de l'habitation.

M. Tal explique que bon nombre de chercheurs se servent du recensement de 2011 pour projeter la formation de ménages; or, les données du recensement établissent le nombre de résidents non permanents en 2011 à près de 400 000, alors que CIC en compte au-delà de 200 000 de plus.

En outre, une autre mesure de la formation des ménages d'usage courant, les Projections à long terme de la croissance des ménages - mise à jour 2013 de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, est fondée sur les projections démographiques publiées par Statistique Canada en 2010. Toutefois, les auteurs du rapport soulignent qu'à l'époque, Statistique Canada sous-estimait le rythme de croissance du nombre de résidents non permanents, surtout après 2012.

Selon M. Tal, cette sous-estimation a d'importantes répercussions sur la façon d'envisager le rythme de croissance de la formation des ménages au Canada : « Cet écart devient de plus en plus pertinent pour la demande de logements, car une proportion croissante des résidents non permanents sont des travailleurs et des étudiants qui ont une propension relativement forte à être locataires. »

Vous pouvez consulter le rapport intégral de Marchés mondiaux CIBC à l'adresse : http://research.cibcwm.com/economic_public/download/einov14.pdf.

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SOURCE Marchés Mondiaux CIBC