Le prix des maisons ne peut continuer à augmenter plus rapidement que les revenus pendant encore longtemps, mais les Canadiens devraient-ils voir une correction d'un œil positif ou craintif?

TORONTO, le 13 avril 2017 /CNW/ - Une forte baisse du prix des maisons ne causerait probablement pas de ralentissement économique, mais le coût élevé des maisons et la taille plus importante des prêts hypothécaires pourraient rendre la prochaine récession, lorsqu'elle arrivera, plus longue et plus sévère, selon un rapport publié par Marché des capitaux CIBC.

« Étant donné que, en moyenne, des prêts hypothécaires avec un capital plus important ont été requis pour payer des maisons plus chères, la capacité de la Banque du Canada à augmenter les taux durant la période haussière du cycle pourrait être sévèrement limitée », a affirmé Avery Shenfeld, économiste en chef à Marchés des capitaux CIBC, coauteur du rapport Une correction du prix des maisons serait-elle néfaste ou bénéfique? avec Andrew Grantham et Nick Exarhos, économistes principaux. « Une hausse de 2 % des taux hypothécaires aurait des conséquences relativement faibles, si l'on se fie aux précédents cycles de resserrement, mais cela entraînerait une hausse d'environ 25 % des versements mensuels pour un prêt hypothécaire ordinaire de 5 ans. »

Selon le rapport, bien que les prêts hypothécaires assurés offrent un filet de sûreté permettant de veiller à ce que l'emprunteur demeure solvable, cela ne signifie pas pour autant qu'il n'y aurait pas « un impact considérable » sur la consommation en dehors du marché immobilier.

Toujours selon le rapport, puisque la Banque du Canada n'a pas été en mesure d'augmenter les taux de beaucoup en période haussière, elle pourrait avoir une marge de manœuvre beaucoup plus restreinte pour réduire les taux et stimuler l'économie lorsqu'une récession frappera éventuellement. De plus, les conséquences d'une chute du prix des maisons sur les habitudes de consommation durant une récession pourraient rendre la récession subséquente plus difficile à surmonter.

M. Shenfeld souligne qu'en théorie et selon les données historiques, une réduction du prix des maisons ne devrait pas causer un ralentissement économique, malgré ce qui s'est produit aux États-Unis lors de la crise des prêts hypothécaires à risque élevé.

Selon lui, le Canada n'est pas à la veille d'une correction du prix des maisons. Il fait d'ailleurs remarquer que les prévisions pessimistes étaient tout aussi courantes il y a trois ans et se sont avérées erronées.

« Cependant, le prix élevé des maisons et les prêts hypothécaires d'un montant plus élevé aujourd'hui pourraient rendre la prochaine récession plus problématique lorsqu'elle arrivera, pour différentes raisons », a-t-il remarqué.

Selon le rapport, les conséquences d'une correction du prix des maisons sur l'ensemble de l'économie dépendraient en grande partie de ce qui a déclenché la correction, comme une hausse des taux d'intérêt ou la qualité des prêts hypothécaires.

« La Banque du Canada n'augmentera les taux d'intérêt que parce que l'économie se porte bien », a affirmé M. Shenfeld. « Si le prix des maisons venait à chuter dans un tel environnement, comme cela pourrait devenir le cas, il va sans dire que l'économie serait en très mauvais état. »

Le rapport estime que puisque les pressions inflationnistes à l'échelle mondiale demeurent contenues, une erreur découlant d'un resserrement trop important serait un scénario peu probable.

Toujours selon le rapport, la qualité des prêts hypothécaires, qui était l'une des causes de la crise du marché immobilier aux États-Unis, n'est pas un problème aussi important au Canada, en raison du contrôle plus serré dont fait l'objet la majorité des prêts accordés par les institutions financières réglementées. De plus, se concentrer sur le ratio d'endettement global n'apporte pas beaucoup à l'analyse.

« Ce qui importe le plus est qui détient la dette et le revenu qu'a cette personne », a souligné M. Shenfeld. « Si le prix des maisons venait à être corrigé pour n'importe quelle autre raison, le secteur bancaire perdrait sa première source de croissance des revenus, qui est liée à la hausse des soldes hypothécaires. Toutefois, il ne semble pas y avoir la même fragilité à laquelle faisait face le système américain lors de la crise. »

Toujours selon M. Shenfeld, en dehors d'une récession ou d'un choc des taux, le prix des maisons pourrait également diminuer en raison de son propre poids, ou de ce que certains pourraient appeler une explosion exogène de la confiance du marché.

Cependant, des baisses importantes sont difficiles à trouver au Canada comme ailleurs en l'absence d'une certaine pression des taux d'intérêt ou d'une récession comme cause.

À Vancouver, bien que le prix du logement a diminué d'environ 15 % en 2012, une année stable sur le plan des taux, l'économie de la région semble s'en être tirée indemne, indique le rapport. « Même s'il y a eu un certain ralentissement sur le plan des ventes de détail, la croissance du PIB n'a presque pas changé comparativement à l'année précédente », a souligné M. Shenfeld.

En Colombie-Britannique et en Ontario, en 2015 (la dernière année pour laquelle des données détaillées sont disponibles), le secteur de l'immobilier pesait lourdement dans la balance et permettait d'établir la croissance du PIB à 3 % (C.-B.) et 2,5 % (Ontario). Sans cela, selon le rapport, la croissance aurait été d'un modeste 1,7 %.

« Ce qui est particulièrement intéressant, ce sont les répercussions potentielles dans la consommation, qui constitue une part beaucoup plus importante du PIB que l'immobilier », a souligné M. Shenfeld.

Le rapport a tenté de déterminer si la hausse de la valeur des maisons, que ce soit à l'échelle nationale ou provinciale, se traduisait par une augmentation des emprunts et de la consommation et une baisse de l'épargne. Selon l'analyse, le taux d'épargne est demeuré « relativement stable », au même titre que le crédit à la consommation (y compris les marges de crédit sur valeur nette de la propriété), progressant en termes réels à un rythme inférieur aux normes historiques. De plus, la proportion du revenu réservée à l'épargne est plus élevée qu'elle ne l'était pour la période allant de 2008 à 2014.

« Au final, une correction du prix des maisons en Ontario et en Colombie-Britannique pourrait diminuer un peu le pourcentage de croissance, en raison de dépenses de consommation plus modérées et d'un impact direct à la construction résidentielle », a affirmé M. Shenfeld.

« Le marché immobilier est important, mais le scénario d'une correction effaçant les dernières années de gains dans les marchés les plus chauds tout en laissant à la majorité des propriétaires une valeur nette importante ne serait probablement pas la cause d'une récession. Les récessions sont plus souvent causées par la baisse du prix des maisons que par le contraire. »

Il serait possible d'amoindrir ce futur impact en prenant des mesures aujourd'hui pour stimuler le secteur de la construction, réduire l'inflation des coûts et des loyers et favoriser à court terme la croissance du PIB durant la phase de construction.

« Un autre moyen, parmi d'autres, serait de ne pas attendre trop longtemps avant de commencer à rehausser les taux », a ajouté M. Shenfeld.

À propos de la Banque CIBC
La Banque CIBC est une importante institution financière canadienne d'envergure mondiale qui compte 11 millions de clients, tant des particuliers que des entreprises. Elle est composée de trois principales unités d'exploitation, Services bancaires de détail et Services bancaires aux entreprises, Gestion des avoirs et Marchés des capitaux. Marchés des capitaux CIBC offre des produits et des services intégrés de réseau mondial, des services consultatifs de banque d'investissement, des services financiers aux entreprises et des services de recherche de premier plan aux grandes entreprises, aux gouvernements et à des clients institutionnels à l'échelle mondiale. Visitez le site www.cibccm.com pour obtenir plus de renseignements sur la Banque CIBC et Marchés des capitaux CIBC. Vous trouverez d'autres communiqués de presse à https://www.cibc.com/ca/media-centre/index-fr.html.

SOURCE CIBC - Recherche économique