La région du Grand Toronto n'est pas un marché comme les autres, c'est pourquoi il lui faut des politiques adaptées.
TORONTO, le 15 mars 2017 /CNW/ - Selon un nouveau rapport de Marchés des capitaux CIBC, pour éviter une crise majeure de l'accessibilité sur le marché immobilier de la région du grand Toronto, il faut mettre en place des politiques spécifiques à ce marché visant à augmenter l'offre de propriétés locatives à vocation particulière.
« Le marché immobilier de la région du grand Toronto se dirige tout droit vers une crise majeure de l'accessibilité », a mis en garde Benjamin Tal, économiste en chef adjoint, Banque CIBC, qui a signé le rapport GTA Housing - Rent Must be Part of the Solution. « Toutefois, son avenir n'est pas gravé dans la pierre; il est étroitement lié aux choix politiques. Mais attention, ce n'est pas au fédéral que cela se joue, puisque les politiques nationales ont une portée trop large pour être véritablement efficaces sur un marché aussi particulier. Ce qu'il faut, ce sont des politiques ciblées. »
Demande élevée, offre faible et hausse des prix des terrains sont des constantes du marché immobilier de la région du grand Toronto. Le rapport révèle que l'année 2016 a d'ailleurs été particulièrement symptomatique de ces phénomènes, puisqu'elle a enregistré une hausse de 17,3 % du prix moyen des propriétés, soit la plus forte hausse annuelle depuis les années 1980.
Au quatrième trimestre, les prix des immeubles en copropriété ont affiché une augmentation de 16 % sur douze mois, la plus forte hausse depuis 2010 et l'accélération rapide de l'activité fin 2007 à l'approche de l'entrée en vigueur des droits de cession immobilière de Toronto. Toujours selon le rapport, tout comme pour l'augmentation rapide des prix des immeubles bas, le déclencheur semble être le prix des terrains. « Les terrains disponibles pour bâtir des immeubles de grande hauteur se font de plus en plus rares dans la région du grand Toronto », a indiqué M. Tal.
Il a expliqué qu'il fallait absolument des politiques spécifiques, dans la mesure où le marché de cette région ne fonctionne pas comme les autres, en raison des contraintes juridiques liées aux terrains. Il a ajouté que l'application d'une taxe pour les acheteurs étrangers contribuera à ralentir l'activité à la marge, mais ne doit pas être envisagée comme une solution miracle.
« Il serait bien plus efficace, et ce dans la durée, de transformer radicalement le rôle de l'activité locative dans le paysage immobilier de la ville », a-t-il affirmé. « Pour faire simple, il est indispensable que le goût pour la location revienne et que le marché s'adapte de façon à favoriser l'augmentation de l'offre d'immeubles locatifs. À cet égard, l'offre de propriétés locatives à vocation particulière joue un rôle crucial. Si les municipalités prennent quelques mesures incitatives, les propriétés locatives à vocation particulière pourraient faire toute la différence pour l'accessibilité du marché immobilier de la région du grand Toronto. »
M. Tal a précisé qu'il ressort clairement de ses conversations avec différents promoteurs que l'accélération du processus d'approbation des projets d'immeubles à vocation particulière pourrait peser lourd dans la décision finale. En retour, les municipalités peuvent demander une hausse des ratios d'inclusion. L'activité relative aux immeubles à vocation particulière pourrait aussi être relancée par la hausse des taux d'intensification, par la réduction de la TVH sur ces projets, ainsi que par l'élimination ou la réduction des droits d'aménagement, qui à l'heure actuelle sont les mêmes pour des immeubles en copropriété et des immeubles à vocation particulière.
Selon M. Tal, le marché locatif de la région du grand Toronto n'a jamais été aussi tendu, lui qui a connu une hausse moyenne des loyers de 12 % en 2016. Le nombre des signatures de bail a ainsi chuté de 9 % l'année dernière, sous l'effet d'une diminution de l'offre qui s'explique en partie par la baisse du taux de rotation des locataires. « Beaucoup de locataires ont choisi de ne pas déménager, car le prix pour se loger a beaucoup augmenté », a souligné M. Tal.
Par ailleurs, de plus en plus de baux sont signés dans le segment le plus cher du marché locatif. En 2016, pas moins de 52 % de l'ensemble des baux dépassaient le seuil moyen de 2,75 $ par pied carré, alors qu'il n'y en avait que 25 % en 2015.
« Conjuguée à la baisse du taux de rotation des locataires, cette donnée est le signe que les jeunes familles se tournent de plus en plus vers la location », a expliqué M Tal. « Il est clair que le marché des condos n'est plus la seule option qui s'offre aux locataires. La nouvelle génération de locataires aura besoin de stabilité et recherchera des locations à long terme; c'est là qu'entrent en jeu les immeubles à vocation particulière. »
« Il ne reste plus guère de sites disponibles parmi les emplacements les plus évidents (principalement les stationnements) et les constructeurs doivent donc déployer des trésors d'inventivité pour trouver des lots adaptés. »
Le rapport dévoile que, contrairement à la croyance populaire, l'offre vient à manquer sur le marché des immeubles en copropriété.
Si les ventes de tels immeubles ont atteint des sommets en 2016, avec plus de 27 000 unités vendues, les nouvelles constructions ont chuté de 6 % et les invendus ont baissé de 50 % pour atteindre leur niveau le plus bas de ces dix dernières années. Et ce n'est pas tout, car M. Tal a précisé que le manque d'offre dans le 416 entraîne une hausse de l'activité dans le 905, qui devrait vraisemblablement dominer la vente d'immeubles en copropriété sur marché torontois en 2017.
« Il y a une certaine logique à cette folie, mais nous avons encore du mal à expliquer une telle hausse des prix en 2016 sur ces seules bases », a reconnu M Tal. « Il y a sans doute une augmentation importante de la revente précipitée qui contribue à cette tendance. Il est donc d'autant plus urgent que les responsables politiques interviennent. »
« Le marché finira par être mis à l'épreuve lorsque les taux d'intérêt grimperont ou que l'économie sera confrontée à la prochaine récession », a-t-il poursuivi. « Les décisions que nous prendrons d'ici là détermineront la capacité de la région à résister à cette épreuve. La relance de la location et l'augmentation de l'offre d'immeubles à vocation particulière doivent faire partie de la solution. »
Banque CIBC
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SOURCE Banque Canadienne Impériale de Commerce
